Можно ли пристроить к дому пристройку без разрешения на строительство

Старый дом — не значит плохой. В некоторых случаях переделка деревянного или кирпичного дома обойдется в несколько раз дешевле, чем возведение нового.

Смотрите также

  • Архитектурные проекты | №7 (190) ‘2018 На разных уровнях

    Необычный по своей архитектуре дом, расположенный в Подмосковье, принадлежит семье с тремя детьми. Обустройство трехуровневого строения, облицованного декоративным кирпичом и деревом, с несимметричной двускатной крышей, «стоящим на ногах» третьим этажом предполагало достаточно трудоемкий процесс…

  • Архитектурные проекты | №6 (189) ‘2018 Роскошь – на первый план

    Двухэтажный дом усадебного типа расположен в подмосковном коттеджном поселке. Экстерьер дома выполнен в классическом стиле, поклонниками которого являются все члены семьи. Чтобы интерьер соответствовал фасадам, дизайнер предложила оформить его в духе барокко. Данное направление достаточно сложное, выводящее на первый план роскошь, поэтому требует не только наличия больших площадей…

  • Архитектурные проекты | №6 (189) ‘2018 Английская сдержанность

    Этот колоритный дом находится в городе Уинчестер графства Хэмпшир на юге Англии. Заказчик попросил реконструировать строение 1930-х годов, увеличив площадь первого и второго этажей. На участке сохранили старый сад, выполнили ландшафтное благоустройство, а перед домом оборудовали деревянный настил с небольшим бассейном…

ДОСТРОЙКА — КАРКАСНАЯ НАДСТРОЙКА ВТОРОГО ЭТАЖА ДОМА

Значительное увеличение жилой площади частного загородного дома, возможно за счет строительства мансарды или полного второго этажа. Надстройка второго теплого этажа, вместо холодного чердака, может увеличить жилую площадь дома в два раза. При реконструкции загородного дома, следует учитывать потребности вашей семьи в увеличении площади.

ОТ ЧЕРДАКА К ТЕПЛОЙ И УЮТНОЙ МАНСАРДЕ

Можно переделать чердак в просторную и теплую мансарду. Новая крыша с мансардным этажом — надстройка полуторного этажа путем изменения формы крыши.

Сезон строительства, а это как правило летний сезон, достаточно короткий, а работы по реконструкции или достройки дома не предполагает проживания владельцев непосредственно в доме. Необходимо заранее подготовится и тщательно спланировать, работы, чтобы они прошли как можно быстрее и не создавали больших неудобств жильцам дома.

Какие выводы?  Строить или ломать?

Если фундамент достаточно прочный и его можно использовать — значит его нужно использовать. Это явно сэкономит часть средств.

А ниже, я приведу один документ, соблюдая указанные в нем правила, у вас никогда не будет проблем с гос. органами.

Приложение к решению городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 19 п. 6 Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (с изменениями от 10 апреля 2008 г., 26 февраля 2009 г.)

Предельные параметры земельных участков и разрешенного строительства:

1) минимальная площадь земельных участков — 300 кв. м; 2) минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) — 8 м; 3) максимальное количество надземных этажей зданий — 3; 4) максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа — 12 м; 5) максимальный процент застройки участка — 60%; 6) минимальный отступ строений от передней границы участка (в случае, если линия застройки не сформирована на протяжении квартала) — 3 м; 7) в сложившейся застройке, при ширине земельного участка 12 метров и менее, для строительства жилого дома минимальный отступ от границы соседнего участка составляет не менее: 1,0 м — для одноэтажного жилого дома; 1,5 м — для двухэтажного жилого дома; 2,0 м — для трехэтажного жилого дома, при условии, что расстояние до расположенного на соседнем земельном участке жилого дома не менее 5 м; 8) требования к ограждению земельных участков: высота ограждения земельных участков должна быть не более 2 метров; ограждения между смежными земельными участками должны быть проветриваемыми на высоту не менее 0,5 м от уровня земли.

При размещении строений должны соблюдаться нормативные противопожарные и бытовые расстояния между постройками, расположенными на соседних земельных участках.

Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласию их собственников, а также блокировка хозяйственных построек к основному строению.

Сейчас я надеюсь вы уже больше знаете про реконструкцию  дома и сможете адекватно оценить ситуацию. Ну а если есть вопросы — добро пожаловать к нам на консультацию, мы всегда поможем найти оптимальное решение!

Приезжайте в к нам в гости! Мы всегда будем вам рады!

Работы на крыше и чердаке

Часто у дачников появляется отличное решение – построить дополнительное помещение на базе имеющегося жилого строения. Видов данных работ может быть много. Они достаточно ответственные, но мы изучим несколько простейших.

Читайте также:  Арболит строительство дома своими руками видео

Обновление крыши 

Если дом оснащен плоской крышей, она может стать основой для строительства беседки или террасы. Что-то подобное мы уже озвучивали на сайте, а потому просто напоминаем, что плоская крыша – удобная площадь обустройства места для отдыха. Здесь можно натянуть тент, установить перила для безопасности, поставить дачную мебель и построить боковую лестницу для подъема и спуска. Нагрузка на фундамент будет минимальная, а потому при проведении работ усиление фундамента не потребуется.

Преобразование чердачного помещения

Еще одна прекрасная идея – трансформация чердачного помещения во второй этаж. Полезный текстовый материал о мансарде на чердаке у нас также имеется, а потому просто укажем на виды мансарды. Она может строиться на базе готового чердачного помещения, и тогда внутренняя реконструкция будет минимальной. Частичный ремонт, утепление и внутренняя отделка – все, что необходимо.

Но часто происходит и более серьезная замена, например, обычной двускатной крыши на мансардную или шатровую, с полной трансформацией стропильной системы. Практически всегда подобная реконструкция крыши дачного домика требует экспертной оценки специалистов. Ведь на стены и перекрытия готового здания устанавливается совсем новая конструкция, которая может быть более объемной и тяжелой. В случае мансардной крыши, вес системы может практически не измениться, но если устанавливается шатровая крыша с возведением дополнительных наружных стен, по поводу мнения специалистов стоит серьезно задуматься!

Замены крыши дома

Кроме реконструкции крыши, благодаря которой можно образовать дополнительную жилую площадь на даче, следует рассматривать и вариант, когда старая крыша меняется на новую. В данном случае также нужно рассматривать возможности установки новой несущей системы, просчитывать вес кровельных материалов, а возможно, и сразу проводить усиление и ремонт износившихся опорных частей.

Оформление реконструкции

Здание, в котором живут граждане, соответствует параметрам кадастровых и технических характеристик, что отражается в соответствующей документации. При проведении соответствующих работ, изменяющих установленный статус строения, требуется легализовать произведённые перемены.

Исключение составляет капитальный ремонт, который допускает проведения с полной заменой устаревших частей жилища, таких как крыша и фундамент или стены и фасад здания, но не меняет технических параметров, таких как вместимость, метражность и этажность.

При реконструкции требуется соблюдать условие, которое допускает доскональную реновацию элементов, но не допускает замены несущих конструкций, без санкционирования этого вида деятельности и официального её оформления.

Требования предъявляют безапелляционные. Они исходят из распоряжений, принимаемых местными органами власти, на основании федеральных законодательных резолюций и продиктованы:

  • Контролем над безопасностью проводимых работ, инспектированием правильности расположения несущих конструкций и иных элементов.
  • Проверкой соблюдения санитарных норм и нормативов противопожарной безопасности.
  • Соблюдением имущественных и иных интересов в сторону третьих лиц и прилегающих земель или иных объектов, принадлежащих муниципалитету.

Если произведена реставрация, допускающая полную замену элементов строения, но без изменения параметров здания, переоформлять документацию не требуется. Это нужно сделать в двух случаях:

  • при реконструкции;
  • при перепланировке.

Реконструкция подразумевает изменение параметров здания, что качественно меняет его статус. Реконструированный дом, не оформленный по правилам, не может участвовать в имущественной сделке. Для такого участия владельцу потребуется справка из БТИ и актуальный технический план здания с экспликацией.

Выявленные несоответствия между технической документацией и реальным положением дел станут причиной отказа в предоставлении разрешения на куплю-продажу квартиры или иную имущественную сделку, допускаемую в таких случаях со стороны БТИ.

Исходя из соображений целесообразности, следует заведомо оформить требуемое разрешение. Оно оформляется в специализированных отделах администраций населённых пунктов, где расположено строение, затем оно регистрируется в Росреестре и БТИ.

Если надлежащего оформления не произведено, при имущественной сделке потребуется инвентаризация. Она допускает со стороны уполномоченного лица предъявить резолюцию, на основании положений КоАП, предусматривающую возвращение помещения (здания) в изначальный вид, соответствующий техническим характеристикам, отражённым в кадастровой и инвентаризационной документации.

Если изменение параметров касается только внутренней части жилья – оно определяется как перепланировка квартиры, что требует такого же подхода к переоформлению.

Какие документы нужно собирать на разрешение реконструкции частного дома

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • Схема планировочной организации земельного участка;
  • Градостроительный план земельного участка, утвержденный в установленном порядке;
  • Заявление на выдачу разрешения;
  • Паспорт собственника;
  • Нотариально удостоверенное согласие других собственников дома (при их наличии);

Также, в зависимости от характера реконструкции, может понадобиться согласование вопроса с МЧС, СЭС, специальными коммунальными службами.

Реконструкция нежилого помещения в многоквартирном доме

Для реконструкции нежилого, в том числе и коммерческого, объекта в многоквартирном доме владелец обязан подготовить нужную документацию и приобрести разрешение. Реконструируя помещения нельзя поддавать воздействию несущие стены, элементы здания и устройство опор.

Оформляется разрешение при данных манипуляциях:

  • меняется этажность (пристройка или ликвидация);
  • перестройка чердака в мансардный этаж;
  • возведение антресольного этажа;
  • капремонт с учетом увеличения стойкости конструкций и изменением коммуникаций;
  • пристройка нежилого помещения.
Читайте также:  Проект дома и бани под одной крышей

При несогласовании проведенные работы будут считаться неправомерными. Примерный алгоритм подачи документов выглядит так. Полученные в Бюро технической инвентаризации (БТИ) копии технического плана, предоставляете с остальными требуемыми документами в горотдел архитектуры, где заказываете проект реконструкции.

Важно знать! На объект выезжает архитектор и оформляется документация в соответствии со всеми нормами. Затем проект подается на утверждение отдела архитектуры.

Также надо получить разрешение ЖК (жилищной комиссии) его нужно завизировать у руководителя местной администрации.

Готовый набор документов отправляете в профильный региональный орган, который и выдаст окончательное разрешение.

Документы для получения разрешения:

  1. Паспорт владельца.
  2. Заявления в отдел архитектуры и жилкомиссии.
  3. Геоподоснова.
  4. Проект плана реконструкции.
  5. Документы, подтверждающие право собственности или договор аренды.
  6. Экспертиза технического состояния дома.
  7. Поэтажный план.
  8. Разрешение собственников жилья в многоквартирном доме.

Реконструкция кирпичного дома своими руками

Реконструкция дома — это не просто перепланировка комнат, а комплекс ремонтных и строительных работ, которые влекут за собой изменения конструкции, площади, вместимости и пропускной способности дома. Такие серьезные изменения часто требуют разрешения со стороны местных органов власти. И только после того как вы получите такое разрешение, можете смело начинать реконструкцию.

Чердак

Первым делом укрепляем пол чердака. Для его усиления замените старые лаги новыми (желательно из бруса). Далее на скатах крыши замените старый тепло- и гидроизоляционный материал. Если чердак переделывается под мансарду, металлическую кровлю лучше заменить на более мягкие кровельные материалы. Иначе вы постоянно будете слушать шум при ветреной погоде и тем более во время дождя.

Фундамент

В случае добавления различных надстроек, например, второго этажа или мансарды на крыше, мы тем самым увеличиваем общую массу дома и нагрузку на фундамент. Внимательно изучите как внешнее, так и внутреннее состояние основы. Обнаружив любые дефекты, обязательно необходимо принять меры для их исправления.

Кирпичная стена

Осмотрите всю поверхность стен. В случае выявления деформации на каком-либо участке кирпичной кладки ее обязательно необходимо разобрать, тем более если кирпичи были положены с помощью некачественного раствора. Для разборки кладки вам понадобится специально предназначенный для подобных работ пневмо- или электромолоток.

Разбирать кирпичи необходимо небольшими участками (длиною в метр или полтора), рядами по горизонтали сверху вниз. Старый раствор с кирпичей счищаем острым концом кирки. Для того чтобы укрепить прочность стены, старый раствор между кирпичами заменяем современным строительным материалом — смесью из полимерцемента.

Благодаря такому методу вы не увеличите массу стены и не уменьшите внутренние объемы помещений.

Заделать трещины в перемычках, также можно при помощи специальной строительной смеси — полимерцементной или цементной. Для реконструкции арочных перемычек, сначала снимаем нагрузку от перекрытий, а после перекладываем их. Ремонтируя рядовые и клинчатые перемычки, усиливаем их балками из стали или железобетона.

Перекрытия

Снимите пол, старый утеплительный материал, звуко- и пароизоляционный слой (их также необходимо заменить). Внимательно осмотрите все деревянные балки. В случае выявления дефектов на них очищаем прогнившие места и усиливаем балки боковыми накладками. После всего комплекса проведенных работ можно приступать к наружной и внутренней отделке.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Если сделана пристройка к жилому дому

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, производится только с согласия всех владельцев.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

  1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
  2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
  3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
  4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

  • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
  • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
  • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
  • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
  • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
  • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
  • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
  • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
  • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
  • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
  • обустраивать кухню без окна;
  • объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
  • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
  • делать жилые помещения без окон;
  • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
  • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
  • санузел не должен быть проходным;
  • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
  • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
  • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.
Читайте также:  11 советов обустройства кухни в квартире-студии

Нельзя в домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года задевать ограждающие конструкции и несущие элементы.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

  • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
  • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
  • доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Возможна ли перепланировка ванной комнаты в панельном доме? Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

Какой существует порядок получения разрешения на перепланировку квартиры? Читайте далее.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Что делать при самовольной перепланировке

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировка представляет собой внесение существенных изменений в облик жилища. В связи с чем, требуется разработка проекта и получение разрешений на проведение строительно—ремонтных работ.

Самовольная перепланировка, даже в собственном доме, где производимые изменения не затрагивают соседей, является нарушением законодательства.

По этой причине предусмотрена административная ответственность собственника и штрафы.

Как узаконить через суд

Узаконить перепланировку через суд придется, если работы уже сделаны, но без предварительного принятия проекта.

Самостоятельно процедуру можно провести в судебных инстанциях по месту нахождения недвижимости. Подобное регламентируется статьей 29 ЖК РФ.

Сделать перепланировку законной возможно лишь в случае, когда права жильцов дома и соседей не были нарушены и не существует угрозы для здоровья и жизни людей.

Соблюдение всех норм и правил при выполнении ремонтно—строительных работ позволит суду принять положительное решение и сделать все изменения законными.

Вместе с исковым заявлением в суд подаются техпаспорта жилья до и после перепланировки, а также заключение экспертов о состоянии несущих конструкций.

Этапы узаконивания через суд:

  • обращение в жилищный департамент муниципалитета с заявлением о сделанной перепланировке;
  • подготовка иска в суд с целью получения разрешения;
  • оформление техпаспорта в БТИ (в бумагах должна быть прописана перепланировка);
  • регистрация кадастрового паспорта на недвижимость (дом);
  • подача документов в Росреестр для внесения изменений в единый госреестр недвижимости;
  • получение нового свидетельства права собственности на дом.

В процессе разбирательства и подготовки документов за обнаруженные нарушения законодательства владельцу придется уплатить штраф. Его размер может достигать 25 МРОТ.

Штрафы

Собственники, которые без предварительного согласования сделали в жилище перепланировку, грозит штраф.

Он выписывается единовременно в соответствии со статьей КоАП. Сумма составляет от 2,5 до 3 тыс. рублей.

Штрафные санкции за выявленные нарушения

Нарушение Максимальная сумма штрафа (в рублях)
Дополнительная пристройка помещения 4400
Устройство в несущих стенах дверного или оконного проема 3000
Изменение местоположения кухни 4000
Изменение общей конфигурации жилья 5200
Демонтаж несущей конструкции и создание новой 1500
Монтаж газового оборудования без разрешения 1300
Изменение местоположения газовой плиты 500
Некоторые части дома отсутствуют в технической документации 10000
Жилое помещение не соответствует имеющейся документации 1100

На размер штрафа не влияет площадь помещений, поэтому лучше предварительно согласовать перепланировку.

В противном случае даже небольшие изменения несущих конструкций повлекут значительные финансовые расходы.

Последствия

Вследствие неузаконенной и не согласованной предварительно перепланировки нельзя будет распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, обменивать. Возможна ли продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Как подать документы на перепланировку в МФЦ? Узнайте тут.

Чем грозит самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах? Читайте далее.