Отличие реконструкции от капитального ремонта

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Определение понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт»

Основным документом, регламентирующим градостроительную деятельность в Российской Федерации, является Градостроительный Кодекс (Далее — ГрК). Он определяет все её правовые аспекты — от процедуры проведения инженерных изысканий до ввода объекта в эксплуатацию. Также в нём описан порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для зданий, сооружений и линейных объектов.

Все строительные работы классифицируются определенным образом, их неправильная интерпретация может привести к финансовым потерям или другим нежелательным последствиям. Один из самых спорных вопросов – предмет обсуждения данной статьи.

Итак, рассмотрим определения понятий капитального ремонта и реконструкции:

Реконструкция объектов капитального строительства (статья 1, ГрК) — изменение параметров объекта или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

С определением реконструкции линейных объектов можно ознакомиться в статье 1 _1 ГрК.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (статья 1, _2 ГрК) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объекта или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

С определением капитального ремонта линейных объектов можно ознакомиться в статье 14_3 ГрК.

Как согласовывается перепланировка и реконструкция

Для официального согласования перепланировки нужно выполнить пройти следующие этапы:

  • получить согласие каждого собственника помещения на изменение характеристик объекта;
  • обратиться в экспертную организацию для получения проекта;
  • получить техническое заключение о безопасности несущих конструкций, если помещение расположено в МКД;
  • указанные выше документы подаются в муниципальное ведомство орган для согласования (для нежилых зданий такое согласование не требуется);
  • после согласования, строительные работы на объекте проводятся в строгом соответствии с требованиями проекта;
  • после завершения перепланировки нужно получить акт приемочной комиссии;
  • после получения акта нужно заказать технический план с отражением всех изменений в характеристиках объекта;
  • с актом и техническим планом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для похождения кадастрового учета;
  • после кадастрового учета собственник получит выписку ЕГРН с измененными сведениями объекта.

Для реконструкции требуется иной пакет документов, а разрешительным бланком будет разрешение на строительство.

Согласовать реконструкцию значительно сложнее и дольше. Прежде всего, для проведения реконструкции нужно оформить градостроительный план земельного участка, подтвердить законность прав на землю. Помимо этого, нужно пройти следующие этапы:

  • оформление согласия каждого собственника здания или помещений в нем на проведение реконструкции;
  • заказ проект реконструкции через экспертную организацию;
  • получение положительного заключения государственного или независимого эксперта об оценке уровня воздействия на несущие конструкции и целостность здания;
  • согласование проекта в организациях, чьи сети расположены на земельном участке под зданием;
  • обращение в орган жилищного надзора для получения разрешения на строительство (в столице таким органом является Комитет государственного строительного надзора Москвы);
  • выполнение работ на объекте под надзором уполномоченных органов (для проведения работ подрядчик состоять в строительной СРО);
  • оформление акта приемочной комиссии на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающего соблюдение правил реконструкции;
  • получение технического плана на объект с изготовлением поэтажных планов;
  • прохождение процедуры кадастрового учета в Росреестре, получение выписки ЕГРН.
Как согласовывается перепланировка и реконструкция

Среди дополнительных согласований отметим необходимость получить схему расположения подземных коммуникаций с разрешением на выполнение работ, оформление ордера на проведение земельных работ.

Читайте также:  Дизайн двухкомнатной квартиры в 44 кв. м. — фото и советы дизайнеров

Узнайте больше Проект перепланировки квартиры в МКД

Почему реконструкция так долго согласовывается

Поскольку реконструкция связана с потенциальной угрозой целостности здания и его несущих конструкций, законодатель предусматривает специальный перечень согласований. При перепланировке нежилого здания оформить проект и техническое заключение можно за считанные дни, а согласовывать его с муниципальными властями не нужно. При реконструкции этой процедуры не избежать, а каждый этап согласования занимает длительное время.

Ориентировочный срок получения всех необходимых документов и согласований при реконструкции может составить 2-3 месяца. Сократить указанные сроки можно только при обращении к профессиональным специалистам, обладающим большим опытом указанной деятельности.

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Данные работы имеют принципиальную разницу.

В процессе реконструкции

При перепланировке

Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств

Изменения или перенос возможны

Работы могут затронуть фундамент

Перемены не касаются фундамента

Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений

Изменения не выходят за границы фактической площади помещений

Полная замена коммуникаций с применением современных материалов

Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания

Может проводиться полная замена наружной отделки фасада

Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов

Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры

Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений

Ключевым отличием между перепланировкой и реконструкцией является:

  • перепланировка не затрагивает фасад строения;
  • в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

Ремонт в жилом помещении

Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

Ремонт в нежилом помещении

В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

Данные работы регулируются ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством:

  • установка, перенос или ремонт инженерных сетей;
  • монтаж нового или полная замена старого санитарно-технического или электрического оборудования.

Какая перепланировка разрешена

Для того, чтобы внести изменения в технический паспорт квартиры, следует уточнить, нужно ли согласование с контролирующими органами.

Случаи, когда планировку квартиры можно производить без разрешения:

  • замена окон, допустим, деревянных на пластиковые;
  • расширение дверных проемов не в несущих внутренних стенах;
  • переустройство межкомнатных дверей в некапитальных стенах в пределах одной стены, при этом не должны меняться эксплуатационный свойства комнат;
  • перенос внутренних перегородок, если не изменяется площадь квартиры в целом и отдельных комнат;
  • установка потолков (подвесных, натяжных и т.п.);
  • сооружение неполной стены, то есть не до потолка, как элемент декорации интерьера;
  • установка декоративных колонн, выступов и прочих элементов;
  • монтаж внутреннего шкафа;
  • незначительное изменение расположения электрической плиты (в пределах кухни)
  • установка конструкции на внешней стороне стен квартиры (к примеру, антенны спутникового телевидения);
  • отделке или замене материалов, которые были использованы в ремонте в комнатах, на лоджии.

Понять правило просто. Если технический паспорт не будут вносится изменения, то разрешение на перепланировку не требуется. Принцип внесения данных в техпаспорт в следующем:

  • не меняется площадь;
  • не происходит переназначение отдельных комнат и помещений;
  • не ухудшается обще эксплуатционные характеристики;
  • не касается конструктивных капитальных частей.

Разрешение на изменение внутриквартирного расположения нужно, если:

  • изменения касаются несущих конструкций жилого помещения;
  • собственник устанавливает в квартире пол:
    • монтаж теплых полов
    • при расширении санузла или ванной на площадь нежилого помещения устройство гидроизоляции полов
  • переносится туалет или ванная комната;
  • переносится газовое оборудование;
  • значительный перенос дверных проемов;
  • объединение двух и более комнат в одну;
  • образование двух или более комнат из одной;
  • установка крупного электро-бытового оборудования с большой потребительской мощностью (стиральная машина, сплит-система и т.п.);
  • перенос стояков, водоотводов и прочее;
  • остекление балкона;
  • во всех случаях, когда изменение касается конструкции, отраженной в техпаспорте на квартиру (перенос стен, создание арок, демонтаж встроенных шкафов и антресолей и пр.).
Читайте также:  Дизайн кухни 9 кв.м: 112 Фото, 8 идей и варианты ремонта

Как узаконить переустройство квартиры

Переустройство квартиры будет считаться самовольным, если оно не было согласовано с ответственным за это органом. Существует два варианта узаконивания переустройства:

  • административный;
  • судебный (при отказе в административном порядке).

Административный порядок похож на обычное получение разрешения на переустройство.

  1. Нужно обратиться в жилищную инспекцию, узнать необходимо ли согласование.
  2. Затем необходимо представить описанный выше пакет документов, получить от органа расписку в получении документов.
  3. В течение 45 суток получить решение о согласии или отказе в переустройстве.

Если первый вариант не удался, то гражданину следует обратиться в суд. Нужно подготовить административное исковое заявление об оспаривании решения и после подать его по месту жительства истца или по месту нахождения органа-ответчика.

К заявлению прикладываются решение об отказе, квитанция об оплате госпошлины и документы необходимые для переустройства.

Суд назначает рассмотрение дела в течение месяца. На заседании суда необходимо доказать, что переустройство не нарушает права и интересы других людей, а также то, что оно не нарушает строительные нормы и правила.

Важно заметить, что суд может назначить проведение строительно-технической экспертизы, расходы по которой несет сторона, ходатайствующая о ней.

После вынесения решения суда, есть месячный срок для апелляции. С этим решение нужно обратиться в БТИ для внесения изменения в технические документы.

Этапы ремонтных работ

Первое, что вы должны помнить в том случае, когда вы проводите ремонт, это то, что любой ремонт должен проводиться по определенным правилам. Это требуется оттого, что цель любого ремонта заключается в том, что он должен соответствовать качественной переделке какой-либо комнаты. Основным правилом является четкое планирование своих действий, связанных с использованием строительных материалов. Без точного плана действий, все, что вы будете делать, будет разбросано, и не будет соответствовать последовательности проведения всех работ, что отнимет у вас очень много времени и соответственно большое количество ваших сил. Также, еще одним очень важным правилом является то, что любой вид ремонта должен проводиться одновременно, а не отдельными промежутками. Работа, выполняемая не в одно время, обычно не приводит к хорошему результату. Еще одним моментом при проведении ремонта является четкое знание размеров стен и пола, для того, чтобы точно знать, какое именно количество строительных материалов требуется приобрести. В противном случае, выполняемая вами работа может быть выполнена не до конца, из-за того, что материалов может просто не хватит.

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Легализация переустройства явочным порядком

Мнение экспертаМиронова Анна СергеевнаЮрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном правеПосле проведения преобразований в рамках перепланировки, не требующей предварительного согласования, но меняющей квартирный план жилого помещения, надо уведомить ответственные органы о произошедших изменениях и внести их в поэтажный план. Если не предпринять это шаг, то в дальнейшем, при продаже, дарении и других манипуляциях с собственностью, возникнут затруднения, связанные с расхождением фактического положения дел и документально подтвержденной информации.

Необходимо вызвать на дом эксперта из БТИ. Сотрудник проведет осмотр и измерения, на основании собранных сведений сделает заключение о безопасности перепланировки и соответствии принятым нормативным актам и правилам. Далее выдается акт приемки, с которым следует обратиться в БТИ для оформления нового техпаспорта.

Ответственность за незаконное переустройство

При нарушении порядка согласования перепланировки владельцев помещений могут ждать административные санкции.

Если нет документов, разрешающих перепланировку, то она считается незаконной.

При незаконной перепланировке штраф предусматривается по кодексу об административных правонарушениях.

Читайте также:  Печь русская с лежанкой и плитой схема

Штраф

Наказание, предусмотренное КоАП РФ на 2017 год, представляет собой штраф в размере 2-2,5 тыс. для физических лиц.

Юридические лица заплатят за незаконную перепланировку от 350 тыс. до 1 миллиона рублей.

При многократных нарушениях и отказе выполнять предписания виновнику будет выписан повторный штраф. Его размер обычно превышает величину первого.

Порядок перепланировки жилого помещения определяется действующим законодательством.

Как узаконить перепланировку в БТИ? Информация здесь.

Какие требуются документы для узаконивания квартиры? Полный перечень в этой статье.

Дальнейшие действия

Если согласование на перепланировку получено, то это означает, что все предполагаемые изменения одобрены.

Как быть, если получен отказ:

  1. Нужно выполнить требования Жилищной инспекции, после его вновь собрать документы и подать их заново с выданным отказом.
  2. Можно записаться и подойти на прием к руководству Жилищной инспекции. При наличии достаточно серьезных аргументов в пользу перепланировки отказ могут пересмотреть.
  3. Обжалование в судебном порядке. В сложных случаях обращение в суд ‒ это единственный вариант, если 2 предыдущих не увенчались успехом.

Стоит учитывать, что обжалование отказа в перепланировке при наличии незаконных нарушений имеет крайне малые шансы вынесения положительного решения.

Перепланировки не требующие согласования 2019

Работы по перепланировке квартир требуют согласования с жилищными комиссиями, хотя часть операций можно проводить без оформления разрешительных документов. Определить виды перепланировок жилого помещения, требующие разрешений, можно в муниципальных органах Москвы, в БТИ, в жилищном кодексе, обратившись к юристам или прочитав информацию, изложенную ниже.

Если владелец квартиры решил перепланировать свое жилье, то важно согласовать этот вопрос с жилищной комиссией вашего района. Для этого надо предоставить пакет документов, включающих технический паспорт и проект изменений, которые затем будут внесены в исправленную документацию.

Но если в процессе работ вы не получили разрешения, а целостность конструкции не была нарушена, то впоследствии этот вопрос можно узаконить самостоятельно или через компанию, занимающуюся такими проблемами. Их решение будет стоить денег, но экономия по времени и вероятность успеха заметно повысятся.

Что такое перепланировка и переустройство

В жилищном кодексе РФ различают понятия перепланировки и переустройства. Под перепланировку попадают все работы, которые изменяют конструкцию помещения, что обязательно должно отражаться в технической документации.

Под переустройством понимается улучшение качества комфорта жилья. Его можно отнести к видам перепланировки, не требующим согласования. Проведение переустройства подразумевает:

  • Замену окон, дверей.
  • Замену напольного покрытия.
  • Демонтаж и монтаж гипсокартонных перегородок.
  • Переустановку сантехнического оборудования в пределах квартиры.
  • Замену труб и радиаторов.

К самым популярным стандартным работам можно отнести замену на кухне газовой плиты на электрическую, обычной ванны на джакузи и другие операции. Существуют виды перепланировки, которые нельзя проводить ни при каких обстоятельствах. К ним относятся работы, нарушающие целостность общей конструкции:

  • Демонтаж несущих стен.
  • Перенос в нежилое помещение жилой комнаты.
  • Изменение работы вентиляции.
  • Вынос батареи на балкон.
  • Виды работ, которые предполагают совмещение жилых комнат с местом, где установлено газовое оборудование.
  • Подключение теплого пола к системе централизованного отопления.

Полный перечень таких работ указан в постановлении 508-ПП в статье 11.

К перепланировке, которую можно производить, но с условием обязательного согласования с жилищными комиссиями относят — изготовление проемов в несущих стенах, расширение комнат путем демонтажа перегородок, совмещение санузлов, соединение комнаты с балконом, изменение количества комнат и др. При этом важно учитывать, что общий метраж квартиры, заложенный в начальной планировке, не должен измениться.

Примеры перепланировки без согласования

Каждый случай по перепланировке, не требующей согласования, необходимо рассматривать индивидуально. Например, собственник жилья, живущий на втором этаже, который является владельцем квартиры-студии, решил перегородить комнату в связи с рождением ребенка. Если он собирается устанавливать стену из тяжелого строительного материала, то ему придется получать разрешение.

Но если бы у него был частный дом или он жил на первом этаже, то согласовывать этот вопрос не было бы необходимости. Решить вопрос без согласования в этом случае можно монтажом перегородки из легкого материала, например, гипсокартона.

Таким образом, выполняя перепланировку без согласования, вы уже знаете, что можно делать без разрешения, а на какие работы необходимо брать разрешение в жилищной комиссии. Если вы доверите решение этого вопроса нашим специалистам, то получите квалифицированную помощь по всем вопросам и решение проблемы в минимально возможные сроки.